✅ 出售房屋的买方

80后置换型买家，由合作经纪公司引荐。

通过出售郊区房产，换购城区核心地段，以兼顾学区+地段价值。

贷款成数低于30%，资金相对充裕，交易稳定性较高。

✅ 买进房屋的业主

境外早期一手业主，大集团上市公司董事持有。

此次出售的核心目的是资产配置调整，但对价格仍有一定的“底线”要求。

这一交易的核心难点是什么？

F董的买卖交易需要在出售和购入之间精准衔接，不仅要确保顺利脱手现有房产，同时需要以合理价格入手心仪房源，降低资金流转的风险。如何实现买卖同步、确保交易安全，是本次置换的关键。

在接下来的内容中，我们将详细拆解F董的交易决策过程，以及馨昊团队如何精准介入、助力全权委托的无缝衔接。

对话一：建立信任，明确策略

F董与馨昊创始人的首次会面持续了近两个小时，主要围绕市场趋势和资产置换方案展开深入讨论，重点涉及两个方面。

首先是楼市信息交流。作为长期活跃于国际市场的企业高管，F董习惯从全球资本流动和各大洲经济格局的视角判断市场趋势，而馨昊团队则长期深耕上海豪宅市场，对交易动态和一线市场有精准研判。

在这场信息交换中，双方迅速达成共识，认为当前市场处于调整期，需要尽快处理低效资产，优化资产配置。同时，购入房产应当兼顾需求与市场窗口，精准筛选，确保性价比。此外，结合F董现有房产的具体情况，重新梳理固定资产布局，以提升流动性和增值潜力。

其次是置换计划。在深入分析市场情况后，F董做出了两个核心决策。

一是出售两套房产（一套核心地段的一般产品，一套非优地段，为新房购入腾出空间，同时优化购房名额。

二是精准筛选目标房源，确保入手优质资产，同时避免市场波动带来的不确定性。决策过程干脆利落，几乎没有犹豫。在掌握了全球与本地市场的关键信息后，F董当场拍板，进入执行阶段。

馨昊团队的执行方案是同步推进买卖交易，精准把控节奏，确保衔接流畅。在出售房产方面，不拖延，成交优先，价格能优则优，但不刻意抬价等待高位。在购入目标方面，严选房源，确保客户节省时间，尽量一次出面即可完成交易。整体流程由团队全程托管，客户的参与度降到最低，甚至可以做到全程无需出面。

对话二：明确合作方式，全权托管交易

F董在交流中表示，希望馨昊团队能够全权负责整个交易流程，并提前规划好收费标准、操作流程以及需要空出时间的具体环节，以便合理安排日程。同时，出售房产的相关事宜可由馨昊团队直接与家人对接，中介环节无需参与，而购入房产的看房次数尽量控制在一到两次，以提高决策效率。

馨昊团队则回应，交易协议将明确列出服务内容、收费标准和支付时间节点，同时会针对F董的房屋情况制定详细的销售计划和交易流程，确保客户的时间投入降到最低。

在购房环节，团队会先收集所有符合标准的房源，严格筛选后再集中安排看房，确保客户能够高效决策。此外，所有交易手续均由团队全权对接，客户无需亲自处理其他环节。

在整个过程中，买卖同步推进，交易节奏完全由馨昊团队把控，以确保资产置换的安全性和高效性。

以上时间表仅为置换案例的虚拟展示，不代表本案交易时间

进出交易的关键点

对于所有涉及置换的客户来说，交易的核心步骤基本相似，但关键在于如何明确以下两个核心环节。

第一：交易衔接是否会受资金或名额限制

在房产置换过程中，首要考虑的是资金流动和购房资格的影响，例如卖房款是否需要用于支付买房款，出售房屋是否涉及限购名额。对于F董来说，他的财务状况和购房名额均无任何限制，因此可以根据房源情况和市场时机，选择先买进，再卖出。

在此基础上，馨昊团队需要精细计算交易过程中涉及的提前还款罚息、契税成本等因素，以尽可能降低F董的整体交易成本，确保每一个环节的资金安排都符合最优方案。

第二：提供市场分析，确保客户高效决策

馨昊团队会将出售房屋的市场行情和买进房产的总成本整理成详细的书面报告，提供给F董。这类高净值客户更倾向于基于客观信息和专业分析做出独立判断，而不是依赖服务方给出建议。因此，馨昊的角色是提供清晰、专业的数据支持，而最终的抉择权完全交给客户。

类似F董这样的客户，决策过程极为高效，一旦确定方向，就不会在价格波动上反复纠结。他的核心目标是顺利完成置换，而不是试图卖在最高点或买在最低点。效率和确定性才是他最看重的，这也是馨昊团队在交易过程中始终贯彻的原则。

以上为组织经纪/自媒体人房屋拍摄展示（非本案案例无关）

整个交易过程对双方来说都十分顺畅和高效。F董在看房时，仅看了2次便迅速做出决定并下定，而出售房产的交易也在一个月内完成，无论从价格还是交易过程来看，成功找到最理想的买家。整个过程就像是理想状态下的置换交易，每个环节都衔接得恰到好处。

在整个沟通过程中，F董最关心的核心问题主要集中在买方资质、价格合理性及房源状况。

他问得最多的问题是：

“你觉得这个买方怎么样？靠谱吗？”

“你觉得这个价格怎么样？我们考虑一下再回复你们。”

“这套房子的业主是做什么的？为什么卖了一段时间还没卖掉？你觉得这套房合适吗？我们出什么价格比较合适？”

这些问题的本质，是对交易安全性和合理性的追求，而不是反复纠结价格或其他细节。F董的思路始终清晰，他希望得到专业、精准的信息支持，并在最短时间内做出高效决策。

本次案例房屋买卖流程示意表

由于前期沟通十分顺畅，F董清楚表达了家庭情况和居住偏好，因此在筛选房源时，馨昊团队的选择范围已经高度聚焦在几个豪宅片区。

针对这些目标房源，我们会提前收集所有关键信息，并在必要时先行考察房屋及周边环境，拍摄视频，制作详细书面报告提供给F董，确保他在初步筛选阶段即可精准判断。

难点一：确保所有细节提前确认，避免潜在交易风险

这种方式的核心在于最大限度地节省客户时间，并杜绝任何潜在问题。在交易前，我们会详细调查房屋状况，包括业主背景、出售动机、房屋本身是否存在问题等，从而确保房源的真实性和成交的可行性。

但在市场中，这种高度前置的筛选方式并不常见。许多提供房源的合作经纪人，往往倾向于先带客户看房，再聊细节，认为买方没有必要提前了解那么多信息。

馨昊的做法则完全不同，我们坚持先确保房源可靠，再带客户精准决策，这意味着前期需要投入大量的沟通和信息核实。

难点二：部分合作方缺乏耐心，对我们的精细化流程存疑

有些合作经纪人会认为，我们在客户看房前就询问过多细节，可能显得过于“麻烦”，尤其是馨昊的很多买方房源是通过合作经纪人提供的。这些经纪人可能会觉得，客户还没来看房，为什么要提前问得那么细，甚至影响带看效率，觉得没看中，就是浪费时间。

解决方案：保持耐心，加强沟通，建立长期合作关系

对于这种市场惯性，我们的策略是坚持专业服务标准，并不断向合作伙伴传递我们的核心价值：

我们只代表买方，客户的目的性非常强，时间极为宝贵，不会随意看房，需要确保每一次看房都是高效的。

我们完全尊重行业合作规则，只要房源由经纪人提供，馨昊都会严格按照合作分配比例，确保各自的角色和权益。

强调面对面沟通的重要性，持续与合作经纪人建立深度互信，避免因流程不同而影响合作体验。

对F董来说，这些中间的沟通和难点都不存在。他所经历的交易流程，始终是简单、高效、无缝衔接的，而所有潜在的障碍，馨昊团队都会在幕后**“偷偷”解决**。

真正的优质服务，不只是让客户顺利完成交易，更是在客户未曾察觉的情况下，提前化解所有可能的复杂性，让交易变得简单、顺畅、毫无阻力。

这次出售房产的交易过程相对顺利，核心原因在于市场时机、精准定价以及高效的经纪人合作三方面的因素。

首先，出售的房源正好赶上了一个有利的市场时机，同户型近期有成交案例，为定价提供了直接参考，使得挂牌价格更加精准。此外，馨昊团队刚刚在同一商圈成功出售过房产，因此对该片区的市场状况、买方需求和价格敏感度有充分的掌握。

其次，馨昊的单边代理模式在该商圈已建立起良好的信任基础，特别是与合作的经纪公司长期合作，过去的交易中，经纪人通过馨昊的合作拿到了1%的销售佣金，因此在前期市场调研阶段，经纪人就已经开始主动蓄客，确保一旦房源挂牌，便能迅速触达潜在买方。

挂牌动作完成后，馨昊团队统一组织拍照，集中开放，虽然整体看房人次不是“轰动性”的，但由于前期筛选精准，所有带看的买方都是高匹配度的目标客户。

其中，既有本商圈的经纪人带来的买方，也有外商圈的经纪人推荐的客户。在第一次正式看房后，便立刻收到了三组有效报价，整个交易节奏被牢牢掌控在高效轨道上。最终成交价格高于上一次同户型近50万！‍‍‍‍‍‍

现象：在本次案例中，最棘手的问题是如何在F董的严谨性和合作方经纪人（可能是买方）的随意性、情绪化之间找到平衡。例如，关于提前交房的问题，在签约时，买方（或其经纪人）提出是否可以提前将房子交给他们，或者询问是否能够在交易过程中提前让设计师进场，提前搬入家具等“要求”。这些要求，有些是“人情化”的，从合同执行角度来看，作为业主，完全可以拒绝这些请求。毕竟，房屋内仍然有租客，实际使用权属于租户，因此无法完全同意这一要求。虽然如果条件允许，我们当然愿意尽量配合买方，但提前交房属于原则性问题。

在整个交易流程中，业主给予的“便利”便转变成了一种负担。比如业主需要配合开门，配合买方的时间，甚至为买方腾出不便的时段。如果偶尔出现一次不配合的情况，买方的情绪化反应往往会迅速升级，进而影响到对合同条款的纠结和不满，这种局面令人感到非常棘手。

解决方案：为了确保服务能够最大程度地简化，我们与买方或买方经纪人沟通时，尽量避免向F董透露过多细节，只希望客户能够接受最直接、最简洁的信息和结果导向的服务。与此同时，我们始终准备应对最坏的可能，保持充分的耐心。

例如，关于过户时间，我们会提前两周甚至一个月通知买方业主方方便的时间段，并不断提醒对方一定要提前告知我们业主方的时间安排，否则业主方难以安排时间。尽管如此，仍会出现临时的时间调整，导致双方的不便。

对于F董来说，如果提前告知馨昊的时间之后，出现了不合适的时间段，或需要调整公司的行程，这可能会被视为服务的瑕疵；协调能力本身就是服务中专业的体现。因此，在这个过程中，我们需要高度关注每一个细节，尽量避免任何不必要的冲突和不满。

通过保持足够的沟通与耐心，我们可以确保交易的顺利进行，同时保证每一位客户的需求和期望都能得到尽可能的满足。

最终，我们的目标是让每一个环节都尽可能流畅，同时维持真挚、专业的服务态度，以确保客户的每一分信任都得到充分的回报。

现象：在实际操作中，许多馨昊代理的业主希望价格能够回归市场的“判定”，即通过馨昊的市场分析，结合预期的出售时间，确定一个初步的挂牌价格。在销售过程中，再根据买方的真实出价，判断是否继续推进交易。

然而，现实情况往往是，很多销售经纪人会询问业主的最低售价是多少，甚至部分业主会设定一个所谓的最低价，希望经纪人能够在此基础上报出一个更高的价格。因此，“最低价”的思维在当前市场情况下根深蒂固，这导致经纪人在面对高于最低价的挂牌价时，可能会根据自己的判断认为价格过高，从而选择不推荐，或消极推荐。

解决方案：为了让经纪人接受“无底价”挂牌方式，首先需要通过不断的宣传和引导，帮助他们理解这一方式的优势。通过宣传，让经纪人意识到，挂牌价并非唯一的决定因素，关键是如何通过市场的真实反馈来调整价格，并最终达成交易。因此，应该强化“无底价”思维，让经纪人逐步接受这种方式，并通过他们引导客户认识到这一点。

我们可以从建立信任的合作方入手，通过积极的合作模式带动其他销售人员，逐步弱化底价的固守观念，让销售人员尽管带看，看中就有机会，而非仅仅停留在最低价的思维框架中。通过这样的方式，经纪人会逐渐接受无底价挂牌的思路，本来我们就底价的设定，也不不会问业主的底价。

回顾与展望：从“托管-单边代理”到资产顾问管家的进化

六年前，2018年，我首次提出了“托管-单边代理”这一理念，心中怀揣着一个愿景——让客户真正省心、安心，找到一个无忧的全能管家团队。

今天，六年过去了，这个愿景已经逐渐成真。回望这段路，我深感无比欣慰——只要客户选择了馨昊，我们就能够为他们提供一条龙式的服务，从头到尾解决所有与房产相关的问题，不仅是让他们少操心，更是通过不断提升公司专业性和私人定制能力，去成就每一位客户的安心与信任。

而在这次案例中，我们更进一步地担起了客户的资产顾问管家的角色。这对我们每一个人的知识储备提出了巨大的挑战，不仅仅是了解房源，更要对市场动态、金融政策、行业趋势有着敏锐的洞察力。

我们不仅是顾问，更多的是客户值得信赖的合作伙伴——无论任何决策，都是从客户的利益出发，站在他们的角度，为他们设计出最合适的方案。

整个置换过程中，总金额近9000万，客户仅在四次关键决策中亲自参与—卖出两次，买入两次，其余的全部事务都由馨昊的合伙人全程操作。

这不仅仅是一份责任的托付，更是对我们高度的信任。从客户的每一次简短参与，我深深感受到，他们对我们不仅仅是业务的依赖，更是心灵的依赖。每一笔交易的背后，承载着的不只是资金的流动，更是人们生活的改变与未来的希望。

这让我真切地体会到，“信任越大，责任越大”这一句话的深刻含义。客户把自己重要的资产变更时间交给我们，不仅是因为我们拥有专业能力，更是因为他们知道，馨昊是一支值得托付、愿意为他们负责的团队。这份信任，对我们来说，是无法用言语形容的重与深，我们需要用更加坚定的行动去回应，用心去经营每一个细节，去兑现每一份承诺。

至今，这已是我们近两年来的第六个同步全程规划的置换案例。未来，我们将继续分享更多类似的案例，让更多客户了解到我们的专业性、我们的思考与服务过程。

我们希望，更多尊重专业、需要专业的客户，能够找到馨昊这个一对一私人定制的团队，让我们为他们提供最真诚、最贴心的服务。我们也希望，更多的客户能够体会到我们的心意——在未来的服务里，我们不仅是他们的顾问，更是他们值得依赖的朋友和伙伴，帮助他们实现梦想，见证他们的每一步成长。