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前言部分

SHANG HAI XIN HAO

“吴老师，家里有一套房想让给小孩，赠与过户/交易过户哪个更方合算啊”

“您好，我替上海的朋友问一下，家里的老人过世了，房子要做继承吗；她想付费咨询一下流程”

在近两年内来，馨昊的付费咨询以及口碑推广，让团队遇到很多关于继承、赠与相关的交易问题。

在直系亲属产证更名的时候大家往往面临三个选择：买卖、赠与、继承，今天我们将详细讲解继承办理所需材料流程有哪些，以及税费详情。

继承流程较为复杂，需视具体情况而定，本文最终解释权归上海馨昊房地产经纪有限公司，有任何疑问，请联系馨昊顾问为您解答。

🔗关于在上海如何买卖房屋详细流程：

馨昊百科｜境外身份在上海怎么买房？（台湾/香港/外国人购房全流程必备指南）

馨昊百科｜外国人如何卖上海的房产？（含房款转境外的购汇手续）

目录介绍

01	上海房屋继承流程
02	继承所需材料
03	赠予的方式‍
04	赠予和继承的税费
05	需要注意的问题

01

继承过户的两种流程

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免费办理的流程

1	带上材料到交易中心申请-交易中心移交公证处（若需补材料，则提交到补齐，之后审核材料，出公证书）
注:放弃人需在公证处现场录制放弃继承的视频，做放弃公证），此步骤正常需2个月。
2	回到交易中心，公示3个月
3	发证，继承人领取新产证

02

付费办理的流程

1	直接到公证处（提交材料、补材料、出公证书、放弃人需在公证处现场录制放弃继承的视频、做放弃公证）此步骤需2个月。
2	回到交易中心（5天时间）
3	发证，继承人领取新产证
费用：80元/平*产证面积+500元调查费+800元/人的放弃公证书

以上两种流程的区别：

免费办理：先通过交易中心转到公证处，这个过程需要多3个月时间，不用支付任何费用。

付费办理：是直接到公证处提交材料，最终都是公证处出公证书。

上海房屋继承过户详细流程

第一步	办理房产证过户手续要到被继承人户籍所在地的派出所注销户籍，办理死亡证明
第二步	办理房产证过户手续要到区或市公证处(原外销商品房到市公证处)办理继承权公证，房产继承分两种:一是遗嘱继承，二是法定继承。
第二步	需要提交的材料有 1，被继承人死亡证明； 2，办理房产证过户手续需要该套房屋的产权证明或其他凭证； 3，户口簿或其他可以证明被继承人与法定继承人的亲属关系的证明文件； 4，办理房产证过户手续需要继承人的身份证件；
有遗嘱的继承权公证另需提交的资料:被继承人所立遗嘱 (该遗嘱必须是已公证过的遗嘱，其他形式的遗嘱由于无法认定其真实性，因此暂不予采纳)。
第三步	办理房屋过户登记，申请人是继承人或者受遗赠人
第三步	申请人应当向登记机构提交下列文件: 《房地产登记申请书》(原件)、身份证明(复印件)、房地产权证书(原件)、继承权公证文书或者遗嘱公证书和接受遗赠公证书(原件)契税完税凭证(原件)。
第四步	领取公证文书
第五步	遗赠和法定继承、遗嘱继承不同，需要支付税收

特别说明

根据《民法典》继承编第一千一百二十三条及最高法院司法解释的规定，继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠抚养协议的，按照协议办理。

被继承人生前与他人订有遗赠抚养协议，同时又立有遗嘱的，继承开始后，如果遗赠抚养协议与遗嘱没有抵触，遗产分别按协议和遗嘱处理；如果有抵触，按协议处理，与协议抵触的遗嘱全部或者部分无效。

也就是说，继承有三个优先顺位：

第一顺位是遗赠抚养协议。

第二顺位是遗嘱。

第三顺位是法定继承。

02

继承所需材料

1‍

二手房（住宅）继承过户所需材料：

1	继承人的身份证件、代理人的身份证明和授权委托书，国外或港澳台地区的委托书应经当地公证机关或司法部授权的机构、人员公证证明;
2	被继承人和已死亡的继承人的死亡证明。死亡证明一般应由公安部门或被继承人死亡时所在的医院出具，被继承人在国外或港澳台地区死亡的，死亡证明应经当地公证机关或司法部授权的机构、人员公证证明;
3	被继承人遗留的财产证明
4	被继承人的全部合法继承人情况的证明，以及有无依赖被继承人生活的人的证明。一般由继承人或被继承人所在单位的人事部门根据其档案记载出具，证明的范围以继承法所确定的法定继承人的范围为限;
5	被继承人生前所立的遗嘱，包括公证、自书、代书、录音、口头等形式的遗嘱;
6	继承人放弃继承权的，应当亲自到公证处发表放弃继承权的声明，或提交经公证证明的放弃继承权声明书;
7	继承人失踪多年，下落不明的，应当提交人民法院宣告失踪或死亡的裁定书;
8	其他有关材料，如遗嘱见证人的证明材料、遗产清单等;
9	产证
10	被继承人的所有关系证明(户口本，不住同一户口本，需到派出所开证明)
11	相关放弃人的身份证(现场录制放弃继承的视频，做放弃公证)
12	继承人，被继承人的所有认识档案关系(所在单位或街道开具)，模板让公证处提供

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赠予的方式

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房屋赠予的方式有二种

01	通过办理赠予公证书进行赠与。
02	若无公证，则需自行到房屋所在地的房地产交易中心办理。

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赠予和继承的税费

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取得时的税费对比

继承	没有税费(仅限直系上下三代)
赠予	直系亲属之间契税3%
赠予	非直系亲属之间增值税5.3%+契税3%+20%个税
买卖	上海满五年唯一住宅房:增值税(差额5.3%)+契税3%(首套1.5%)
买卖	上海满五年不唯一住宅房:增值税(差额5.3%)+契税3%(首套1.5%)+2%个税

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取得后售出时税费对比

不满五年，继承和赠予至少25.3%，以赠予方的买进时间计算

继承售出	满五年不唯一时，增值税(差额的5.3%)+个税(所得额20%)
	满五年不唯一时，增值税(差额的5.3%)+个税(所得额20%)
赠予售出	满五年唯一时，增值税:差额5.3%
	满五年不唯一时，增值税(差额的5.3%)+个税(所得额20%)
买卖售出	满五年唯一时，增值税:差额5.3%
	满五年不唯一时，增值税(差额5.3%)+个税(合同价2%)