前言 / Introduction
在前几期市场报告中，我们频繁提到上海楼市中的两大关键趋势：产品分流和买卖双方的需求分化。进入第四季度后，这一局面依然持续，楼市信息也愈加明晰。
本期报告将以“产品”角度剖析上海楼市动态，重点关注以下两大部分：置换与豪宅两种产品市场。
若您是本报告的新读者，建议结合前三季度报告，深入理解全年的市场脉络。
目录 / outline
01 成交数据
02 上海楼市现状
03 买卖双方变化
04 馨昊观点
上海一二手成交的数据
照片记录
2017年-2024年7月二手总体成交（住宅和别墅）
每月详细数据（来源于外网参考）
上海二手住宅14年内年度成交总数
【数据来源于网络，仅供参考】
说明：以上数据仅根据实际的买卖合同签约数据，实际交易量会有出入
2024年上海豪宅市场数据对比与区域优势分析
成交数据分析：
虽然从成交量来看，2024年四季度的上海豪宅市场与往年相比并没有太大变化，甚至在某些年份的成交量上有所超越。但如果从价格段来看，市场趋势却发生了显著变化。1000万以下的成交占比达到了前所未有的95%，这意味着绝大部分的豪宅成交价格都集中在1000万以下（这一数据是基于实际买卖合同中的成交价）。
高单价豪宅成交情况：
在过去的4个月，成交的高单价豪宅小区主要集中在以下几个：
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高邮路洋房（271平）：单价超过22万/平；
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巨鹿路687弄洋房（776平）：单价25.7万/平；
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世茂佘山庄园（700平/626平）：单价均超过21.5万/平；
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御翠园（256/318/416平）：单价在21万-23万/平；
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翠湖天地四期/五期：单价均超过22万/平；
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翠湖二期/三期：成交单价均超过18万/平；
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绿城黄浦湾与绿地黄埔滨江：单价在18万-20万/平左右；
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凯德星贸邸/茂名公馆：单价均在18万+；
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前滩中三湘印象名邸：单价19.8万/平；
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佘北家园紫荆苑：单价18.8万/平。
以上数据显示，尽管成交量稳定，但高单价豪宅的成交依旧活跃，且主要集中在18万/平以上的高端楼盘。
如下表（部分）
翠湖最后成交了12套（以上表格出现时，时间上会有差异）
说明：以上交易数据来源于公共网络，实际交易价格会有一定出入，仅供参考，不作为任何交易依据，如有涉及隐私，馨昊收到通知后立刻删除处理！
从整体来看，从8月开始，每月的平均签约价（网上签约数据）从4.14万/平到10月的3.96万/平，根据评估系统的特点，反应整体的价格在降低，几个豪宅的集中区，总体的挂牌价格或成交，均有一定程度的下行（见二部分分析）
一手豪宅成交数据
2024年上海新房豪宅市场：亮眼表现，涨幅明显
2024年无疑是上海新房豪宅市场的亮点之年，尤其在全国范围内独占鳌头。特别是在10月份开盘的豪宅中，2000万以上的豪宅涨幅超过30%，成交近700套，表现尤为突出。
主要市场动态：
近三个月，上海豪宅市场的主要特点集中在以下几个项目：
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翠湖6期：共106套，备受关注；
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浦发唐城、浅滩公馆、西郊清溪名邸、融创滨江壹号院、龙盛湾上：这些项
目主要集中在上海的徐汇、杨浦、静安、黄浦等核心区域。
这些豪宅项目的热销显示出高端住宅市场的持续火热，尤其是在核心地段的需求稳步上升。
未来关注的高价楼盘：
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万科高福里
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陆家嘴太古源
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嘉里集团金陵华庭
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露香园二期
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保利世博
这些项目将成为未来上海豪宅市场的重要关注点。
市场趋势与展望：
上海的豪宅市场未来将继续保持“新旧并举”的独特格局。新兴板块的豪宅资源与核心地段的优质产品将相互辉映，共同塑造城市高端居住体验的新蓝图。
同时，市场分流的趋势可能会继续——高端豪宅仍将以大户型、高价值为主，而置换市场则更多集中于小户型的需求。
上海楼市现状
总体市场
1. 置换盘表现稳定
在1500万以内的产品中，置换盘遍布各大商圈板块，整体呈现“稳定”和“阴跌”趋势。
稳定性：自2023年价格回调以来，无论回调幅度为30%还是40%，此类置换盘的价格波动已趋于平缓，买方出手更加果断。过去两个月，置换盘价格稳定，成交量无明显变化，挂牌量也保持平稳。这使得买卖双方对市场的判断更加明确，不需要特殊户型来“砸盘”以促进销售，。
阴跌现象：虽然9.29新政后潜在买家数量增加了约三分之一，从各经纪公司的带看量来看，也出现大幅度上升，但实际成交价格并未上涨，基本处于“以价换量”阶段；因卖方持续增加，10月底市场开始出现“滞销”现象，导致同户型同价位下，销售周期较8月和9月有所延长。
2. 豪宅市场的“下跌”趋势
豪宅市场延续了上一期提到的“胶着”状态，卖家多未调整价格，导致成交量偏少。与置换盘买家关注的实际价格不同，豪宅买家通常考量更宏观的因素。部分特殊户型的降价未能显著影响豪宅整体市场价格。
价格下行：进入9月底至10月底，豪宅市场确实出现了明显的价格回调。如嘉御庭180平的三房由挂牌价近4000万降至3250万，嘉天汇232平从4800万降至4000万，复兴珑御185平从3800万降至3200万。此外，翠湖天地一些高达30万/平的四期单位成交价格回落至22-24万/平。2010年之后推出的豪宅产品（如凯德，嘉天汇，静安壹号等）单价普遍回至20万以下，达到了部分买家期望的一手、二手豪宅价格持平的水平。
是否会如同置换刚需产品般“先下行、再稳定”仍有待观察，从11月头两周来看，挂牌价格已经“稳定”-普遍推广盘集中在17-19万/平。预计至2024年年底，这一趋势可能会更加清晰。
买卖双方变化（豪宅和置换类）
卖方
从当前各板块的实际成交情况来看，豪宅类和置换类业主相较于前两个季度的观望态度有了明显变化：
豪宅类：市场心态逐渐平稳
近期，上海豪宅市场的买卖心态相较于前两个季度出现了明显变化。过去，市场主要以购汇和换汇为主，而现在则逐渐转向资产配置和**“置换”**。尤其是外籍卖方的“砸盘”现象更加果断，但总量有所减少。这一变化主要受到了10月初外汇管理局政策调整的影响——原本可以办理房管购汇的业主，现在只能办理移民资产转移或注销户籍。
市场的整体环境发生了转变，焦点从“恐慌性出货”转向“资产配置”，买卖双方的心态也趋于平稳。“置换”需求有所增加，买家更倾向于通过大换小或换优来改善居住条件。与之前相比，这部分卖家的决心更强，且价格调整幅度也更大。
然而，对于不着急出售的业主，交易变得更加困难。部分卖方选择耐心等待买家主动出价，而不愿再度大幅调价，导致市场两极分化更加明显。
置换类：买方加速出手，关注居住体验
在置换盘市场，买家的心态也发生了变化。许多买家在追求舒适性的同时，不再过度关注房屋的性价比。特别是在6月以来价格波动不大的情况下，买方更倾向于在价格相对稳定的环境下迅速出手，确保能够获得理想的居住空间。
例如，在一些热门社区，置换类房源的成交周期明显缩短，买家在价格不再大幅波动的情况下，更愿意抓住机会迅速成交。
买方
买方心态的变化
1. 置换盘买方心态 - 急出手
近两年楼市低迷，大多数置换盘买家认为当前是入市的好机会。此类买家通常现金充裕、目标明确，他们关注的不是市场未来的走势，而是能否找到符合需求、价格合理的房源。因此，这类买家往往更看重居住需求，而不急于等待市场波动。
在价格稳定后，无论是否有降价，1500万元以内的置换盘依然表现坚挺，市场逐渐找到买卖双方的平衡点。尤其是在一些热门商圈，一旦价格接近买家心理预期，房源便能迅速成交。这表明，置换盘市场正逐步形成买卖双方的默契和稳定。
2. 豪宅买方心态 - 观望中选择
豪宅市场的买家心态更加复杂。一部分原计划购买新房的买家，转向二手豪宅市场后，由于价格波动和不确定性，开始犹豫不决。当前的豪宅卖家则显得更加耐心，导致豪宅市场仍然较为低迷。
从第三季度开始，由于部分豪宅产品价格回调，成交量有所上升，潜在买家的数量也在增加。但即使如此，买家依然保持观望，如果出现捡漏机会，便会迅速出手。
在当前成交中，无论是置换盘还是豪宅，现金交易比例上升，部分买家选择不依赖贷款，更多考虑租售比，以规避市场风险和利率波动。
产品汇总
在置换市场，不能简单地评判当前是好时机还是坏时机，二手豪宅的有点在于地段优势，基本都有特定的人群；关键在于个人是否愿意“折腾”，以追求更舒适的生活状态。市场环境的变化使得许多买家意识到，不能期望在金融属性暂时消失的情况下，总能实现高出低进的理想操作。
换句话说，当前市场中，无论是对于卖方还是买方，都需更加注重实际需求和生活品质，而非单纯的投资回报，特别是租赁和其他因素还不够稳定的情况下。
对于豪宅市场而言，持有低成本资产的卖方往往不会太在意能否多挣一两百万。他们的决策更多依赖于心理因素和对未来市场走势的判断。在这样的背景下，卖方的决心和信心成为成交的关键。无论市场环境如何变化，每个时机在不同的买卖双方眼中都有其合理性与适宜性。
税费和贷款利率政策的不断调整，针对置换类的产品会一直“有利”，那么，底层盘的慢慢稳定能否“托”起豪宅盘？我们继续观察！
馨昊创始人寄语
核心看法：
一、对于1500万以内产品，市场的“稳定性”能否持续，关键在于豪宅在10月份豪宅实际成交中，原本20万/平以上能够回到16-19万/平，那么置换类的产品是否会继续被往下“压”。
二、在豪宅市场中，越来越多的业主受到10月成交数据的影响，开始接受更为实际的交易价格。近期观察到，如翠湖290平、嘉天汇232平、嘉御庭180平等项目中，不止一套房源挂牌价降至20万/平以下。同时，部分新盘的推出也受到“婚更”影响，这些因素虽然不会立即改变一手新盘的市场表现，但在价差持平的情况下，购房者的需求与买卖双方的心理预期将会相互作用。
值得注意的是，此类豪宅产品的持有者与第一类客群相比，对市场波动的反应会更加缓慢。这是因为，从业主固定资产占比和买方的“刚需居住”属性来看，他们更倾向于保持稳定，不会因为市场波动而迅速做出决策。
在整体市场中，进出交易的决策需根据个人的居住需求、资金配置以及产品的具体分析来判断，而不能一概而论。2024年底时，我们将能更清晰地观察整体市场环境和租金的变动趋势，建议大家持续关注市场动态。
免责声明：
以上分析中所有的时间，人物，交易，对话信息等仅供参考，不涉及任何人隐私，但均保持真实分享；实际价格，房源等以实际流程中为准，本信息更新和有效期至2024年9月。
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