★ 特别说明：

1.结婚证（若有，需要在大陆翻译），此种情况很少碰到，一般外籍人士是单独上产证，但如果涉及公证，公证处需要和业主人及配偶持证件视频。

2.流程时间：分为挂牌销售和实际交易流程两部分，挂牌销售根据个人需求和市场，才能确定较为准确的时间；交易流程一般2个月以内可结束，如果不贷款1个月以内可结束；如果涉及买方置换，需要具体约定，但总体不建议周期过长，因为汇率和政策等变动，不可控因素太多。

1. 护照涉及变更，需要做同一人证明，具体做法见链接：

馨昊百科｜【新版】外籍（含港澳台）售房中涉及同一人认证和境外声明书的异同，身份认证的流程

附：

如澳洲领事馆-南京西路1168号22楼 +862122155200；美领馆-南京西路103号

2. 公证委托（链接涉及大使馆的都不用，全部海牙认证）具体做法见链接：

馨昊｜关于公证委托的保姆级教程

外籍身份在国外不回来，出售境内房屋，不能办理远程视频公证；但原来是身份证，后来转为外籍的可以办理视频公证，如果购入境内房屋可办理视频公证。

国内身份的业主在国外，如不回国，买进和卖出均可办理远程的视频公证。 

馨昊百科｜2024新版指南：外籍身份房款购汇与移民资产转移全解析，（含长宁/徐汇/静安/普陀/松江）汇总新版（11月修改版）

大概版本如下（部分需要加入护照复印件便于银行异地开户）

2023年之后加入部分：户口的迁移，代开户，资金监管协议的处理，银行要求

3.银行卡和境外税单号：除了用于收房款，主要为购汇准备，国内中/外资银行卡均可，境外收款卡用于接受换汇后的房款（特殊情况不用本人卡号）。

4. 房屋信息：税费、贷款抵押信息、买入/持有期间的故事，方便营销。

附税费初表（具体的以实际交易为准）

说明：外籍身份出售房屋和境内身份出售房屋的固定计算税费一样，除了可能多出公证委托，合同公证费，同一人证明文件的费用外，不存在增加交易的税费，另外挂牌中的税费需要根据实际情况来定，部分情况会由买方支付。

在房产出售过程中，最为关键的一步是材料和文件的准备。这不仅关系到价格的确定，还与业主的期望出售时间密切相关。因此，前期的市场报告必须经过精准调研，而出售过程中所需的各类文件、手续，以及出售后的回国安排也需要细致规划。

决策前的判断：结合国内外信息和上海楼市的实际交易情况，对市场有清晰的了解至关重要。在此基础上，业主需要结合个人出售房产的动机（如资产配置、置换时间等）做出准确的决策。

在出售过程中，还需做好最坏的打算。例如，如果市场判断价位大约在3000万左右，但随着市场波动最终可能降至2600万，那么是否接受这一价格需要提前做好评估。因为委托手续的办理和相关费用投入都需要时间和精力，如果不作充分准备，可能会浪费时间、费用，甚至影响回国的安排。

附市场调研初稿版本

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结合之前我们操作过的实际案例，

大概流程如下：

与前两者的区别：欧美式单边代理公司区别于传统中介和独家委托的关键在于“专业分工”。在这种模式下，代理公司专注于为业主提供服务，确保业主的利益最大化，而买方的经纪公司则专注于代表买方。业主只需签署合同并收款，不需要参与繁琐的中介协调工作。

★说明：
 

好处

1. 无任何手续费，买卖居间方都能保持安全。资金监管为买卖双方及经纪公司提供了最安全的保障。
   对于业主而言，这种方式的唯一“成本”是需要再延迟一个月还贷款（即过户后再还贷）。买家也需要多支付一个月的贷款。
    

坏处

1. 2024年，监管规定更加严格，唯一的“不太友好”之处是，业主可能会推迟大约一周才能收到房款。

★ 资金监管的特别说明： 

在房地产买卖交易中，由于交易金额巨大且涉及的不可控因素较多，风险远超一般交易。因此，依靠一个可靠的资金监管机构进行保障是非常必要的。以下是实际操作中的资金监管流程与可能出现的情况：

 👉 监管中的可能性：转移登记前的纠纷： 如果房产出现问题被查封或发生交易纠纷，可能会有以下几种情况：法院判决后：

1.如果法院判定买方赔偿业主一定金额且交易不继续，监管中心将把款项退回给买方，买方根据法院判决再向业主支付。

2.如果买卖双方无法达成交易，双方签字撤销监管协议，款项将在5个工作日内退还给买方。

3.如果交易继续，双方达成协议并完成新产证，监管中心会将款项转给业主。

4.如果卖方不肯继续履约，或双方未能签署监管协议，可能会进入诉讼程序。若买卖合同已成立，违约责任将追究（这是最坏情况，但监管中心通常能促成合同履行，并按法院判决退还买方）。

5.若房产被查封，买方可凭相关文书申请退款，监管中心将在3-5个工作日内退还款项。
转移登记后的交易： 一旦完成转移登记，视

为有效交易，监管中心会直接将款项转给业主。

👉 办理监管所需材料：买方需提供： 

1.买方身份证原件 

2.一类借记卡（用于收款）

卖方（包括受托人）需提供： 

1.卖方身份证复印件 

2.公证委托书原件（若有委托人） 

3.受托人身份证原件及复印件 

4.卖方收款卡照片（境内开户的一类借记卡） 

5.产证原件及复印件 

6.签署好的定金协议或买卖合同

👉 交易中心监管协议：

签署交易中心监管协议或联网签署监管协议，整个流程通常在1小时内完成。

以上1，2步骤完成后，最后一步是购汇，可能是很多外籍业主（当然持有绿卡或永居）非常在意的，毕竟出售房屋的最终结果是为了资产配置，换汇出境。

合同说明：对于需要购汇的买卖合同，条款中一定要加入买方配合业主购汇的条款

1、房款的购汇：可以办理多次，实际情况见以下链接

2、移民资产转移的购汇：只能一次，如果办理过此类服务，就不不能办理房款的购汇，具体见以下链接：

馨昊百科｜境外身份的购汇条件？移民财产转移如何申请？（含长宁/徐汇/静安/普陀/松江）汇总新版（2024年版）

附：部分交易中心地址（部分）

962269 房产查询总号

天山西路789号（长宁）/ 上中路466号近龙川北路（徐汇）

老沪太路1233号近运城路（静安区）/ 中山北路2930号近曹杨路（普陀）

水清路159号近雅致路（闵行）/  宝杨路1369号近同济路（宝山）

张扬路2899号近德平路（浦东）/  鲁班路158号近丽园路（黄浦区）

长岭路111号近抚顺路（杨浦）/  城中西路121号近五厍浜路（青浦）

说明：部分交易中心涉及地址搬迁，请以实际地址为准，以上仅供参考。

透明沟通，提升客户信任与体验

在整个交易流程中，最为关键的是沟通方式。我们秉持一次性讲清楚所有流程的原则，确保客户能全面了解所有环节，避免任何形式的“挤牙膏式”沟通。透明是我们与客户之间建立信任的基础。

特别是对于外籍业主来说，很多人对上海的房地产交易流程并不熟悉。如果信息不透明，客户对流程的信任感会大大降低，专业体验也会受到影响。因此，我们确保每一个细节都清晰可见，包括：

收费标准： 向客户明确告知所有费用，并在适当的时间节点进行确认；

时间节点： 详细说明各个环节的时间安排，包括何时支付费用，何时完成文件准备，何时转账等；

流程步骤： 每一步骤的具体内容与所需材料都提前告知，确保客户没有任何疑虑。

通过这种透明的沟通方式，我们不仅帮助外籍业主理解整个交易流程，还能显著提升他们的信任感和满意度，从而营造出更加专业和高效的合作体验。

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