1、买方结构的变化

2023年，嘉里华庭的主要买方仍以小区业主及其亲戚朋友为主，购房目的多为自住、置换、或投资出租。部分买方具有“老上海情结”，更注重地域性和传统情怀。

进入2024年，潜在买方的构成发生了变化。除了少数高价房源（如175平、333平），买方的主要特点是以居住为目的。传统的“享受型”和“情怀型”买方逐步减少，取而代之的是注重性价比的购房者。

特别是137平的两房产品，市场竞争力明显不足，而146平三房则因其11万/平米左右的单价和1700万—1500万的总价，依然在全上海市场中具有较强的竞争力，吸引了大量购房者。

嘉里华庭二期及333平的大户型成交量显著下降，原因在于这些高价房源（4000-6000万区间）的选择范围非常广泛，买方可选的区域从南北外滩、徐汇滨江、新天地等地也能找到类似优质房源，选择空间大大增加。

2、卖方结构保持不变

2024年出售的业主中，早期购房者（大约2010年之前的业主）仍占据主导地位，约占70%。其中，大部分为外籍业主（占比约90%），这些业主出售的原因多为包租公司管理的房源到期，他们的出售动机通常与资产配置相关（如换汇等）；或自住/置换型需求，较新业主（2014年后购房者）占比30%。

由于这些早期的业主购买成本较低，因此在价格上的坚持较少，出售决心也较为坚决。

从市场挂牌来看，价格最早出现调整的往往是这一部分业主，他们对市场环境的反应较为敏锐，因此其价格调整相对较快。

总结：

圈层洞察｜买卖方博弈的底层逻辑

▶ 买方画像升级模型

决策因子权重：地段血统（32%）＞业主圈层质量（28%）＞产品力（25%）＞价格弹性（15%）

圈层迁徙现象：27%成交客户因华山夏都苑等高净值社区租住体验产生置换决策

▶ 卖方心理博弈图谱

早期外籍业主（占比70%）：持有成本≈0，价格敏感度≤3%

次新投资型业主（30%）：目标收益率≥9%，议价空间达8-12%

汇总：同样“享受型”买方，更多出于对宏观环境，外部形势等考虑，而不出手，考虑的主要点不同，加上优质景观户型可选择性有限，部分优质户型的挂牌也是一直高位，不肯降价出售，这就是为什么连续两年，优质景观户型成交量很低的主要原因

2024年-2025年截止2月各户型挂牌

以下是嘉里华庭2024年各户型的挂牌价，供参考。请注意，挂牌价格仅为房源当前的市场定价，实际成交价格可能会因买卖双方的不同需求、交易条件（如是否带车位、朝向、装修等）以及市场行情而有所差异。

2024年市场概览：小区与上海市场的同步分流现象

从2024年全年的市场表现来看，嘉里华庭的走势与整个上海市场保持一致，均出现了明显的分流现象。

具体表现在以下几个方面：

价格与挂牌量的分流：同一个小区内，价格和挂牌量的差异越来越明显，呈现出两种截然不同的市场现象。优质景观户型的成交依然较为低迷，部分优质房源的成交主要依赖内部交易，且与过去10年内的市场变化趋势并无显著不同。

业主心态与潜在买方的影响：对比一般户型（特别是5号楼的户型），这些房源的价格下调幅度相对较大。

一方面，业主的心态发生了较大变化，逐渐向市场妥协；另一方面，潜在买方的需求变化也在持续影响着价格的走向，性价比成为购房者的主要关注点。

租赁市场的分流：租赁市场也呈现出类似的分流趋势。前排出租的房源一直较为稀缺，且这些优质房源的租金并未显著下调。而对于一般装修或者售价下调较大的户型，租金价格则出现了较大幅度的下调。租售市场的步调基本保持一致，优质户型与一般户型之间的租金和售价差异进一步加大。

现状与预测：

2024年，嘉里华庭的市场变化呈现出两个关键时间点的明显波动：

年初3月：首套146平房源成交价格跌破1700万，回到2019年的价格水平。

年末12月：成交价格稳定在1500万-1630万之间，显示出一定的市场稳定性。

此外，175平三房的价格始终维持在一定区间内波动，从年初的3000万起步，到四季度依然在3000万左右成交，个别房源也出现了超低价成交。

例如，前排145平的最后一套房源以1850万成交，这为嘉里华庭的现状以及2025年的市场走向提供了参考价值。

关于333平的业主反馈，展示了这一户型在市场中的特殊性：

业主反馈：

吴总的询问如果333平想要出售，合适的价格大致范围是多少，并希望我们能够留意潜在买家。

对于这个户型，买方群体相对较为特定。首先，对于缺乏“老上海情结”的买方，这类户型的吸引力较弱，更多的买家倾向于选择新房或当前市场上更流行的风貌别墅风格。

因此，这并不仅仅是价格的问题，除非价格降至非常低的区间，例如4***万，才有可能吸引这类买家。其次，对于喜欢该户型的买方，单纯追求产品本身的质量和特色，只要价格“符合”预期，他们也愿意接受，不一定需要大幅度降价。因此，这类房源需要“等待”合适的买家。

2024年部分成交故事：

一些高端买家展现出强大的购买力，无论是从收入情况还是现有资产配置来看，这些买家属于典型的“高端改善型”客户。他们的购买动机更多地源于对嘉里华庭景观的偏好以及对居住圈层的认可。加之业主方对于出售的决心较强，这使得交易双方能在较短时间内达成共识，并且交易过程更加坦诚与顺利。

2025年的市场展望：

这种市场趋势预计将延续到2025年，不仅仅是对于333平户型，其他户型也将受到类似影响。随着一手豪宅的持续放量，特殊买家群体的增多，2025年将为嘉里华庭及类似物业带来更多的不确定性。

豪宅市场的变化将使得市场竞争愈发激烈，而对于豪宅需求较为特殊的买家，他们的购买力和需求结构可能会进一步影响嘉里华庭的成交节奏。

总结：

◽️三大确定性机会

1.景观资产护城河：175㎡户型挂牌价较评估值折让12%，达近5年最大套利空间

当前175㎡景观户型的实际挂牌价格，比专业机构评估的市场合理价值低12%。相当于用88折的价格，买到价值100%的稀缺资产。

为何重要：

* 套利机会：类似“打折买奢侈品”——景观资源具有不可复制性（如直面公园/历史建筑），价格短期波动不影响长期价值，当前低价是窗口期。

* 数据支撑：过去5年同类户型平均溢价8%，当前12%的折让幅度是近5年最高，安全边际充足。

目标客户行动建议：

▸ 对资产保值和长线持有者：可借机锁定核心地段稀缺资源。

▸ 对短期投资者：未来若价格回归评估值，直接收益≈13.6%（12%折让+年均1.5%租金收益）。

2.错位竞争策略：146㎡总价段对标徐汇滨江一房，租售比优势达2.3倍

嘉里华庭146㎡三房总价≈1600万，与徐汇滨江热门板块的一房公寓总价相当，但前者：

* 使用价值更高：多2个房间+成熟社区配套，适合家庭自住。

* 投资回报更优：租金收益率是徐汇滨江一房的2.3倍（例如：月租3万 vs 1.3万）。

为何重要：

* 精准卡位：用同预算提供更高阶产品，吸引“既要地段又要实用”的改善型买家。

* 抗风险更强：租售比高意味着房价下跌时，租金可覆盖更多持有成本。

目标客户行动建议：

▸ 对自住买家：用一房预算获得三房品质，且节省通勤时间（市中心 vs 新兴板块）。

▸ 对收租投资者：年租金回报≈4.5%（按1600万总价/月租6万估算），远超上海豪宅平均2.1%。

3.政策红利窗口：跨境资产配置需求激增，外籍业主回流交易成本下降14%

2024年政策调整后，外籍人士购房的税费成本大幅降低（如契税减免、跨境资金审批简化），导致：

* 外籍买家回归：更多海外高净值人群选择上海核心资产避险。

* 抛压缓解：早期外籍业主因交易成本降低，从“急售”转为“持房待高价”。

为何重要：

* 流动性提升：跨境买家增加，加速优质房源去化（尤其受外籍租客青睐的175㎡/333㎡）。

* 价格支撑增强：外籍业主降价意愿下降，稳定市场价格体系。

目标客户行动建议：

▸ 对国内买家：可关注外籍业主急售的“政策红利尾单”（如遗产税优化房源）。

▸ 对跨境买家：利用当前汇率窗口+税费优惠，实现资产全球配置优化。

2024年市场回顾：

2024年，嘉里华庭与上海市场大体同步，呈现出明显的分流现象。具体表现在：

价格和挂牌量的分流：同一小区内，价格和挂牌量存在显著差异，形成了两种截然不同的市场局面。

优质景观户型成交低迷：优质景观户型的成交量继续偏低，部分成交房源通过内部交易，整体市场变化与过去十年的趋势相似。

一般户型价格下调：5号楼和其他一般户型价格下调幅度较大，这与业主心态的变化以及买方需求的转变密切相关。

租赁市场分流：前排出租房源稀缺，保养良好的优质房源租金保持稳定，而一般户型的租金则出现较大幅度的下调，租售市场步伐一致。

嘉里华庭的独特性：

嘉里华庭与许多“网红盘”不同，业主群体以高知、高才、低调的精英为主，这些业主较少因财务问题急于出售，体现出该小区的长期稳定性。这也决定了嘉里华庭市场波动较为平缓，且具备较强的抗跌性。

市场波动平稳：无论是2015-2016年的上涨，还是2020-2022年的上涨，嘉里华庭价格波动较为平缓，市场调整时间较长，能够给买卖双方更多时间来适应市场变化。

租赁市场的稳定：嘉里华庭的租赁市场较为稳定，租赁价格在优质房源中保持不变，而一般房源则有较大幅度的下降。

宏观角度分析嘉里华庭

1. 总价对比：

以175平户型为例，与周边类似楼盘进行对比：

汇贤居：2024年，163平的三房价格从2023年最高峰的18万/平迅速回落至15万/平，总价从3000万上下回落至2500万-2700万，至2024年底，价格降至2300万左右。

华山夏都：2024年，三房价格从3800万回落至3200万，最终价格区间在2400万-2800万之间。

嘉里华庭175平：该户型的价格从顶峰3220万回落至3000万。2024年四季度挂牌价格出现了约7%的下调（2800万），但仍未成交，这在预期之内。

相比之下，镇宁板块周边的小区，如东方剑桥、东方雅苑和丁香公寓，价格普遍回落至9字头，相比高峰期已下降近30%，进一步验证了嘉里华庭的独特性和市场竞争力。

2. 优质户型的市场表现：

对于2024年的优质户型，无论是买方还是卖方，价格仍然是核心因素，但还有其他一些制约成交的因素，特别是市场整体环境，包括贷款成数、利率和首付调整等。对于买卖双方来说，这些因素并非主要的关注点，更多的是对市场趋势的判断和适应。

3. 2025年市场展望：

2025年，嘉里华庭优质景观户型的供应量将保持低位，价格稳定性仍需关注。然而，预计有诚意的买家将从早期持有的业主中找到机会。

对于自住买家，137平和146平的户型依然具备高性价比。以单价11万，甚至10万的价格，这样的地段和物业管理在上海市场难以找到对标产品。

5号楼：预计2025年将进入稳定阶段，价格不会出现大幅波动。

前排优质户型：对于喜欢“老上海”情结的买方来说，2025年将提供更多机会，特别是在价格和户型选择上，预计会有更多成交机会。

目前来看，2025年初业主的心态变化较小，与2024年底的市场态势基本一致，市场仍需检验其稳定性。

每年的嘉里华庭市场报告不仅是对过去一年小区点滴变化的回顾，也是对每一宗房屋交易的深刻复盘。从2018年至今，已有7年的时间。

2024年，特别引发深刻感触，因为许多熟悉的面孔逐渐消失，曾经的上门拜访和新年祝福，渐渐被微信“拜访”所取代。许多老业主已远离家乡，身处万里之外，这种变化让人感慨万千。

嘉里华庭不仅仅是一个楼盘，它更像是豪宅市场的缩影。在每一篇报告中，我们所讲述的不只是一个小区的变化，而是整个市场的波动与变迁。以2024年为例，小区内部的前后排户型就如同市场中的豪宅和刚需的缩影，形成了鲜明的对比。

常常有人问：“你们公司是不是只做嘉里华庭，只代理嘉里华庭？” 当然不是！

嘉里华庭这样的高知业主群体，认同我们的服务与专业，推动了我们从单一代理到提供全面资产管理建议的转变。

在此，我特别感谢所有与我们共同走过的嘉里华庭业主、买家、潜在买家、租户、物业管理团队以及每一位服务人员。正是有了你们的支持与信任，嘉里华庭的故事才得以不断延续。

展望2025年，我们也期待新增的特殊买家群体是否会对嘉里华庭产生影响，答案尚待我们共同见证。